Tvangssalg av fast eiendom - del IV: Begjæring om utsettelse

(Skrevet 01.02.2004 )

Hvilke muligheter er det til å få utsettelse med gjennomføring av tvangssalg? En utsettelse kan kanskje gi muligheter til å finne en betalingsordning eller foreta et frivillig salg av eiendommen for å dekke gjelden.Loven åpner for at gjennomføringen av tvangssalg i visse tilfeller kan utsettes. En utsettelse vil gi partene muligheter til å områ seg slik at en kanskje kan finne frem til en betalingsordning eller gjennomføre frivillig salg av eiendommen isteden. Utsettelser besluttes av tingretten ved kjennelse.

Utsettelse ved betalingsvansker
Skyldneren kan i visse tilfeller begjære tvangssalg utsatt på grunn av forbigående betalingsvansker. Dette gjelder hvis vanskelighetene skyldes sykdom, arbeidsløshet eller andre særlige forhold. Hjemmel for dette er tvangsfullbyrdelsesloven § 5-12 sammenholdt med § 6-1. Forutsetningen for utsettelse etter denne bestemmelsen er at skyldneren betaler 1/5 av saksøkerens samlede krav og forplikter seg til å betale det resterende i månedelige avdrag etter rettens bestemmelse. I særlige tilfelle kan det besluttes utsettelse selv om skyldneren ikke betaler 1/5 av saksøkerens samlede krav. Dette kan besluttes i tilfeller hvor tvangsdekningen vil medføre at saksøkte taper retten til nødvendig bolig for seg og sin familie.


Begjæring om utsettelse etter denne bestemmelsen kan fremsettes på ethvert trinn av saken. Etter tvangsfullbyrdelsesloven § 5-6 sammenholdt med § 6-1 kan imidlertid en innvending settes ut av betraktning så snart det er anledning til det. Eventuell begjæring bør derfor fremsettes straks skyldneren blir varslet om saksøkerens begjæring om tvangsdekning. Før det treffes bestemmelse om utsettelse etter disse reglene, skal saksøkeren ha anledning til å uttale seg. Om det skal gis utsettelse, beror på tingrettens skjønn. Et vesentlig moment ved skjønnet, er om det er realistisk at skyldneren kan betale de avdragene som fastsettes.

Hvis det er gitt utsettelse, og avdrag deretter ikke betales til fastsatt tid, bortfaller utsettelsen. Er det gitt utsettelse en gang, kan ny utsettelse bare gis hvis det foreligger særlige grunner.

Utsettelse etter begjæring fra saksøkeren
Tvangsfullbyrdelsesloven § 5-11 sammenholdt med § 6-1 åpner for at det kan besluttes utsettelse etter begjæring fra saksøkeren. De fleste utsettelser som gis i praksis, skjer etter denne bestemmelsen. Ofte er situasjonen at den som tvangssalget er begjært overfor (skyldneren og/eller den som eier eiendommen) tar kontakt med saksøkeren (den som har begjært tvangssalget) når tvangssalget har kommet i gang. Man ber om utsettelse fordi penger kanskje kan skaffes ved at andre ting vedkommende eier blir solgt eller fordi familien vil hjelpe til med penger. En annen situasjon kan være at vedkommende ønsker å medvirke til et frivillig salg av eiendommen istedenfor tvangssalg slik at pengene som kommer inn kan brukes til å betale saksøkeren. På den måten kan man slippe annonsering av at eiendommen selges på tvangssalg, noe de fleste synes er lite hyggelig at blir kjent for omverdenen. Dessuten kan man unngå de særlige bestemmelsene som kan virke pristrykkende ved tvangssalg, for eksempel reglene om begrensede muligheter for kjøperen til å gjøre krav gjeldende ved mangler.

I slike tilfeller blir saksøkeren og saksøkte ofte enige om å fremsette begjæring om utsettelse for retten. Det følger av loven at retten bare kan gi utsettelse dersom hensynet til saksøkte ikke taler mot. Dette vil sjelden være tilfelle. Om utsettelse skal gis, beror på et skjønn hos tingretten.

Eventuell utsettelse skal så vidt mulig gis på bestemt tid. 3 – 6 måneders perioder er ganske vanlig. Er det ingen løsning på saken når utsettelsesperioden utløper, fortsetter tvangssalget. En utsettelse gir derfor saksøkeren ”et ris bak speilet”.

I prinsippet er det intet til hinder for at det kan gis en ny utsettelse når den første utsettelsen har utløpt. Retten har imidlertid ingen plikt til å gi ytterligere utsettelse. Både for retten og for eventuell oppnevnt medhjelper vil det være tungvindt å håndtere mange saker som utsettes flere ganger. På den annen side kan flere utsettelser kanskje bidra til å avverge gjennomføringen av en del tvangssalg. En liberal holdning til utsettelser kan derfor innebære en hjelp til enkelte gjeldsofre.

Praksis med hensyn til utsettelser er ganske sprikende fra domstol til domstol. Mange tingretter gir sjelden utsettelse på mer enn tre måneder til sammen, mens andre er liberale med å gi utsettelse.

Utsettelse etter begjæring fra saksøkte.
Utsettelse på grunn av betalingsvansker etter tvangsfullbyrdelsesloven § 5-12 er behandlet foran.

Også etter tvangsfullbyrdelsesloven § 5-11 sammenholdt med § 6-1 kan det i visse tilfeller besluttes utsettelse etter begjæring fra saksøkte. Dette vil være aktuelt hvis det er reist søksmål om saksøkerens krav. Er tvangsgrunnlaget et forvaltningsvedtak, gjelder det samme hvis vedtaket er påklaget. Utsettelse kan gjøres avhengig av at det blir stilt sikkerhet. Utsettelse etter denne reglen er bare aktuelt hvis tvangsgrunnlaget er et såkalt ”særlig tvangsgrunnlag”, jf tvangsfullbyrdelsesloven § 11-2.

Les også:
Tvangsfullbyrdelsesloven §§ 5-11 – 5-12
Tvangsfullbyrdelsesloven § 6-1

Siste saker
Mest lest