Tvangssalg av fast eiendom - del II: Tilrettelegging av salget

(Skrevet 03.12.2003 )

Tvangssalg av fast eiendom gjennomføres vanligvis ved en eiendomsmegler eller advokat som medhjelper. Skyldneren kan bli pålagt å flytte fra eiendommen.Beslutning om gjennomføring av tvangssalg
Tingretten avgjør om tvangssalg skal gjennomføres. Dette gjøres ved beslutnings form. Nektes gjennomføring, treffes avgjørelsen ved kjennelse. Beslutningen om gjennomføring sendes de berørte. En beslutning om gjennomføring kan påkjæres til lagmannsretten både av skyldneren og tredjeperson som mener å være rette eier av eiendommen.

Tingretten sørger for at det tinglyses anmerkning om tvangssalget på eiendommen i grunnboken. Hvis tvangsgrunnlaget er en pantobligasjon som er et omsetningsgjeldsbrev (de fleste pantobligasjoner er det), skal tingretten pålegge saksøkeren å fremlegge originaldokumentet. Blir ikke dette gjort, skal saken heves.

Salgsmåten

Salget kan gjennomføres som medhjelpersalg eller ved auksjon som holdes av namsmyndighetene. Medhjelpersalget er den vanligste formen, og det er denne formen vi behandler videre her. I praksis er det som regel eiendomsmeglere og advokater som blir oppnevnt som medhjelpere. I de fleste tilfeller benyttes det eiendomsmeglere som har et tilrettelagt markedsføringsapparat. Tingretten avgjør hvem som skal oppnevnes som medhjelper og gir vedkommende et salgsoppdrag. Retten avgjør om medhjelperen også skal motta og viderebetale kjøpesummen til panthaverne og andre rettighetshavere i eiendommen eller om retten vil gjøre dette selv. Det vanlige er at medhjelperen også får denne oppgaven. Skal medhjelperen stå for innkrevning av kjøpesummen, må vedkommende stille sikkerhet for sitt mulige erstatningsansvar som oppstår i forbindelse med oppdraget som medhjelper etter forskrift om tvangssalg ved medhjelper.

Medhjelperens rådførings-, omsorgs- og undersøkelsesplikt
Det fremgår av loven at medhjelperen bør rådføre seg med partene, de som har rettigheter i eiendommen og tingretten i viktige spørsmål som angår gjennomføringen av salget.

Medhjelperen kan ofte bidra til at partene finner en løsning som gjør at man kan unngå tvangssalg. En slik løsning kan for eksempel bestå av en refinansieringspakke kombinert med nedbetalinger på gjeld fra skyldneren eller ved at partene blir enige om et frivillig salg av eiendommen kombinert med hel eller delvis betaling til kreditorene.

Er eiendommen konsesjonspliktig, skal det – før eiendommen legges ut for salg – bringes på det rene hva som er den høyeste pris som vil bli akseptert ved salg. Konsesjonsmyndigheten har plikt til å gi tingretten bindende uttalelse om høyeste pris som vil bli godkjent.

Medhjelperen skal påse at salgsobjektet ikke forringes under salget. Dette innebærer for eksempel at medhjelperen må sørge for at det er varme i huset på vinteren slik at vannet ikke fryser. Panthaverne kan begjære tiltak for ivaretakelse av eiendommen. Medhjelperen skal varsle saksøkeren og øvrige panthavere om tiltak som bør iverksettes. Disse har da anledning til å begjære foreslåtte tiltak iverksatt, men må da selv forskuttere kostnadene til dette. Har ingen begjært et tiltak, men medhjelperen likevel iverksetter det, kan medhjelperen kreve kostnadene dekket av kjøpesummen.

Medhjelperen forbereder salget ved å innhente de opplysninger som er vanlig ved frivillig omsetning gjennom megler. Dette omfatter bl.a. innhenting av opplysninger fra grunnboken og fra bygningsmyndighetene.

Skyldnerens fravikelse av eiendommen
Selv om en boligeiendom er under tvangssalg, vil ofte skyldneren og hans familie ha anledning til å bli boende på eiendommen frem til tvangssalget er gjennomført. Hvis det er nærliggende fare for at eiendommen vil bli forringet eller at salgsarbeidet vil bli vanskeliggjort, kan saksøkeren eller en annen panthaver i eiendommen begjære tingrettens kjennelse for at eiendommen skal fravikes etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-14. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom skyldneren motarbeider salget ved å hindre visninger for mulige kjøpere. Finner medhjelperen at eiendommen bør fravikes, gir han melding til saksøkeren, andre panthavere og tingretten. Tvangsfravikelse innebærer at skyldneren og hans familie blir kastet ut fra eiendommen av namsmannen. Møbler og andre gjenstander som tilhører de utkastede, blir også fjernet fra eiendommen.

Skyldneren kan i noen tilfeller kreve erstatningsbolig etter dekningsloven § 2-10. Er dette krevd, kan fravikelse ikke kreves før det enten er endelig fastslått at skyldneren ikke har krav på erstatningsbolig eller slik bolig er skaffet.

Varsling
En medhjelper som er oppnevnt, skal straks varsle partene, personer som faller inn under tvangsfullbyrdelsesloven § 11-8 (for eksempel myndige medlemmer av skyldnerens husstand) og kjente rettighetshavere i eiendommen (for eksempel andre panthavere, personer med tinglyst bo- eller leierett mv) om tvangssalget og om hvilket krav det er begjært for.

De som er saksøkt skal ved varselet oppfordres til å opplyse om det er rettigheter i eiendommen som ikke fremgår av grunnboken, for eksempel ikke tinglyste leiekontrakter. De skal også oppfordres til å opplyse om det finnes tilbehørsgjenstander som eies av andre eller som er beheftet særskilt. Unnlater saksøkte å gi slike opplysninger, kan det medføre ansvar.

Ved varslingen skal medhjelperen gi saksøkeren og andre panthavere en frist for å gi opplysning om størrelsen av deres pantekrav med renter og kostnader. Kravet er som regel på et annet beløp enn det som er tinglyst i grunnboken. Årsaken til dette er at deler av det opprinnelige kravet som regel er betalt når tvangssalg blir aktuelt. På den annen side har det også som oftest påløpt kostnader og renter som ikke er betalt.

Salgsoppgave
Medhjelperen skal lage en skriftlig salgsoppgave. Den skal så langt som mulig inneholde de opplysninger som det er vanlig å gi ved frivillig omsetning gjennom megler. Det skal fremgå at salget er et tvangssalg. Dette innebærer at kjøperen har en begrenset adgang til å påberope mangler ved eiendommen. Salgsoppgaven gis ut til dem som kan være interessert i å gi bud på eiendommen.

Annonsering og visning
Stort sett markedsføres eiendommer som selges ved tvangssalg på samme måte som eiendommer som selges ved frivillig salg. Eiendommen annonseres i pressen og som regel på internett. Det skal være anledning til å besiktige eiendommen for dem som er interessert i å kjøpe.

Les også
Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.
Forskrift om tvangssalg ved medhjelper.



Siste saker
Mest lest