Tvangssalg av fast eiendom - del III: Gjennomføringen av tvangssalget

(Skrevet 09.12.2003. Sist oppdatert 09.12.2004 )

Det er viktig å sette seg godt inn i reglene om tvangssalg før man avgir bud. Det er begrensede muligheter for å påberope eventuelle mangler ved eiendommen. I denne artikkelen belyser vi også prosessen fra avgitte bud til kjøperen blir eier av eiendommen.Innledning
Kjøp av en eiendom som selges ved tvangssalg kan by på mange komplikasjoner for kjøperen. Det er derfor viktig å sette seg godt inn i reglene før man avgir bud. Man kan måtte overta eiendommen med påhvilende veirett, rett til båtplass, løsningsrett mv. Dessuten er det begrensede muligheter for å gjøre gjeldende at det foreligger mangler ved eiendommen. Vi skal først se på kjøperens stilling i disse situasjonene, og deretter på hvordan selve tvangssalget gjennomføres.

Heftelser kjøperen må overta
Det kan hefte for eksempel veirett, løsningsrett, rett til båtplass og lignende på en eiendom. Har en slik heftelse bedre prioritet enn saksøkerens krav, må alltid kjøperen overta eiendommen med heftelsen. Hvilken prioritet en heftelse har, reguleres av tinglysningsloven §§ 20 flg.


Heftelser som ikke er pengeheftelser som har prioritet ved siden av eller etter saksøkerens krav, står i en annen stilling. Først søkes eiendommen solgt med påhefte også av disse rettighetene. Dersom det ikke er mulig å få solgt eiendommen med påhefte på slike vilkår, kan disse heftelsene settes til side i den utstrekning det er nødvendig for å gi dekning til heftelser med bedre eller lik prioritet.

I salgsoppgaven skal det gis opplysninger om heftelser som ikke er pengeheftelser og som fortsatt skal bestå. Overtakelsen av eiendommen med slike heftelser vil naturlig nok påvirke prisnivået ved tvangssalget. Når det gjelder ikke-pengeheftelser som har prioritet ved siden av eller etter saksøkerens krav, kan det være tale om alternative bud – det vil si bud med forutsetning om overtakelse av slike heftelser og bud med forutsetning om at slike heftelser ikke overtas.

Kjøpers rettslige stilling ved mangler
Når man kjøper en fast eiendom, er kjøpers rettigheter vanligvis regulert av lov om avhending av fast eiendom. Denne loven inneholder mange bestemmelser som gir kjøperen rettigheter i forhold til selgeren dersom det viser seg å foreligge mangler ved eiendommen, så som råte- og fuktskader m.v. Avhendingsloven gjelder imidlertid bare ved frivillige salg, jfr § 1-1. Tvangsfullbyrdelsesloven §§ 11-39 og 11-40 inneholder egne regler om mangler ved eiendom som er kjøpt på tvangssalg.

Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-39 inneholder regler om situasjonen hvis det foreligger fysiske mangler. Reaksjonsmulighetene er betydelig snevrere enn hva som ville vært tilfelle ved frivillig salg. Muligheten til å kreve prisavslag står åpen. Dessuten kan det i visse tilfeller kreves erstatning fra medhjelperen.

Tvangsfullbyrdelsesloven § 11-40 og 11-41 regulerer situasjonen ved rettsmangler. En rettsmangel vil for eksempel forekomme dersom eiendommen var eid av en annen enn den som var saksøkt eller de som ble varslet ved tvangssalget. Forutsetningen for at det skal foreligge en rettsmangel er at vedkommende i tilfelle har sine rettigheter i behold til tross for tvangssalget. Må kjøperen gi eiendommen fra seg eller akseptere heftelser det ikke er tatt forbehold om i salgsoppgaven, har kjøperen rett til å få kjøpesummen helt eller delvis tilbake fra dem som har mottatt denne. Dette vil være dem som har pant i eiendommen dersom oppgjør allerede er foretatt overfor disse.

Det må antas at prisnivået på eiendommer som er gjenstand for tvangssalg påvirkes noe av de særlige reglene som gjelder i tilfelle mangler ved slike eiendommer.


Bud
De som er interessert i å kjøpe eiendommen, kan inngi bud til medhjelperen. På denne måten finner en den riktige markedsprisen for eiendommen. Når det er inngitt bud, er budet rettslig bindende. Utgangspunktet i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-26 er at det bare kan tas hensyn til bud som er bindende for byderen i minst 6 uker. Bakgrunnen for dette er at prosessen med å få et bud akseptert tar en del tid i slike saker. Tingretten kan godta at det også tas hensyn til bud med bindingstid ned til 15 dager.

Hvor stort må et bud være for at salget skal kunne gjennomføres?
En forutsetning for at tvangssalget kan gjennomføres, er at budene er så store at det blir dekning til alle heftelser med prioritet foran saksøkerens krav. Et eksempel kan belyse hva som ligger i dette: Har A pant i eiendommen for 500.000 kroner og tvangssalget er begjært av panthaver B, som har prioritert etter panthaver A, kan det ikke gjennomføres noe salg på grunnlag av Bs begjæring dersom ikke høyeste bud er høyere enn 500.000 kroner. Dette prinsippet kalles dekningsprinsippet, og er nedfelt i tvangsfullbyrdelsesloven § 11-20.

Foreleggelse av bud for saksøkeren
Dersom oppnådde bud er høye nok til at det oppnås full dekning til heftelser som har prioritet foran saksøkerens krav og medhjelperen mener at budene bør kunne godtas hensett til eiendommens antatte markedsverdi, skal medhjelperen forelegge budene for saksøkeren. Dette skal gjøres straks. Saksøkeren må da ta standpunkt til om han vil begjære noen av budene stadfestet. Hovedregelen er at det er det høyeste budet som i tilfelle skal begjæres stadfestet. Har saksøkeren saklig grunn, kan han begjære et annet bud enn det høyeste stadfestet. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom den som har gitt det høyeste budet neppe har økonomi til å betale.

Saksøkeren skal snarfest mulig gi beskjed til medhjelperen om det begjæres stadfestelse.

Foreleggelse av bud for andre rettighetshavere og tingretten
Har saksøkeren begjært bud stadfestet, skal medhjelperen sende skriftlig melding til tingretten, partene i saken, andre som har rettigheter i eiendommen, for eksempel andre panthavere, og til andre som har gitt bud på eiendommen. Det gis samtidig beskjed om at de som har innsigelser mot stadfestelse av budet må fremsette disse for tingretten innen to uker fra avsendelsen av underretningen fra medhjelperen.

Er det spørsmål om å stadfeste et bud som bare er bindende i kort tid, kan budet forelegges for øvrige rettighetshavere og tingretten samtidig som det forelegges saksøkeren med spørsmål om stadfestelse.

Stadfestelse av budet
Det er tingretten som avgjør om et bud skal stadfestes. Dette skjer ved kjennelse.

I noen tilfeller skal tingretten nekte stadfestelse. Dette gjelder bl.a. i disse tilfellene:

  • Når det er sannsynlig at fornyet salgsforsøk vil lede til en bedre pris
  • Når budet ikke dekker samtlige heftelser som har bedre prioritet enn saksøkerens krav
  • Når budet ikke er bindende for byderen etter avtalerettslige regler
  • Når saksøkte har oppfylt saksøkerens krav


Når et bud er stadfestet, løses øvrige bydere fra sine bud. Det vil si at disse ikke lenger er bundet av sine bud.

Tingrettens avgjørelse om stadfestelse kan i begrenset utstrekning ankes til lagmannsretten. Fristen for anke er en måned regnet fra avsigelsen.

Oppgjørstidspunkt
Kjøpesummen skal betales innen en oppgjørsdag. Den er tre måneder regnet fra den dagen medhjelperen forelegger budet for rettighetshaverne og tingretten. Er stadfestelsen anket, inntrer betalingsplikten først to uker etter at stadfestelseskjennelsen er endelig. I så tilfelle påløper det et rentetillegg. Betaling skjer normalt til medhjelperen.

Overtakelse
Kjøperen overtar risikoen for eiendommen på oppgjørsdagen. Dette vil si at det er kjøpers ansvar om eiendommen for eksempel brenner ned etter oppgjørsdagen. Kjøperen må derfor sørge for assuranse og tilsyn.

Når oppgjørsdagen har inntrådt og kjøperen dessuten har innbetalt kjøpesummen, blir vedkommende eier av eiendommen. Har ikke saksøkte fraveket eiendommen tidligere, kan kjøperen kreve fravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 13.

Skjøte
Når stadfestelseskjennelsen er endelig – dvs at eventuell anke er endelig avgjort – og kjøperen har blitt eier av eiendommen, kan han kreve skjøte på eiendommen. På denne måten får han grunnbokshjemmel til eiendommen. Det er tingretten som utsteder skjøte. Det er vanligvis medhjelperen som ordner med begjæringen overfor tingretten etter avtale med kjøperen.

Les også:
Tvangsfullbyrdelsesloven §§ 11-12 – 11-42.
Siste saker
Mest lest