Husleie

(Skrevet 14.07.2002 )

Skal du leie eller leie ut boligeiendom, må du sette deg nøye inn i lov om husleieavtaler.Innledning
Utleie av husrom er regulert i lov om husleieavtaler av 26. mars 1999 nr 17. For utleie av bolig kan det ikke inngås avtale som er mindre gunstig for leieren enn det som følger av loven. I denne artikkelen kan vi kun kort behandle en del viktige hovedpunkter i loven. De nærmere detaljer finner du i selve lovteksten.

Leien

Leien skal fastsettes til et bestemt beløp. I tillegg kan det avtales at leieren skal betale sin andel av utleierens utgifter ved forbruk av elektrisitet og brensel.

Hvis ikke annet er avtalt, kan utleieren kreve at leien betales forskuddsvis for hver måned. Det kan ikke kreves forskuddsbetaling for lengre tid enn en måned.

Det kan ikke avtales en leie som er urimelig i forhold til det som vanligvis oppnås på avtaletidspunktet ved ny utleie av liknende husrom på liknende avtalevilkår.


Lovens §§ 4-2 – 4-3 gir partene anledning til å kreve endringer i leien. Endringen må ikke tilsvare mer enn endringen i konsumprisindeksen etter siste leiefastsettelse. Eventuell endring kan tidligst settes i verk ett år etter siste leiefastsettelse, og den annen part må gis skriftlig varsel med minst en måneds frist før endringen settes i verk. Hvis leieforholdet har vart i mer enn 2 år og 6 måneder, kan begge parter uten oppsigelse kreve at leien blir satt til gjengs pris på iverksettelsestidspunktet. Forutsetningen er at det i perioden ikke er foretatt andre endringer i leien enn etter § 4-2 (indeksregulering). Blir ikke partene enige om hva som er gjengs leie, kan hver av partene kreve dette avgjort av en takstnemnd, jfr § 12-2. Takstnemnden består av tre medlemmer og oppnevnes av tingretten der eiendommen ligger.

Depositum
Det kan avtales at leieren skal innbetale et depositum. Beløpet kan ikke være høyere enn summen av seks måneders leie. Depositumet skal være til sikkerhet for skyldig leie, skader på eiendommen og andre krav utleieren kan få etter leieavtalen. Det kan avtales at depositumet skal endres i takt med endringer i leien. Det deponerte beløpet skal settes inn på særskilt konto med vanlige rentevilkår i finansinstitusjon. Så lenge leieforholdet varer, kan ingen av partene disponere over beløpet på egen hånd.

Garanti
Det kan også avtales at leieren skal stille garanti for skyldig leie, skader på eiendommen m.v. Garantibeløpet kan ikke, sammen med eventuelt depositum, overstige summen av seks måneders leie.

Utleiers plikter i utleieperioden
Utleieren plikter
- Å stille husrommet til disposisjon i samsvar med avtalen,
- Å holde eiendommen i den stand leieren har krav på etter avtalen og loven dersom ikke annet er avtalt,
- Å opprettholde vanlig ro og orden på eiendommen

Leieren plikter
- Å behandle eiendommen med tilbørlig aktsomhet og for øvrig i samsvar med leieavtalen,
- Å vedlikeholde dørlåser, kraner, vannklosetter, elektriske kontakter og brytere samt varmtvannsbeholder dersom ikke annet er avtalt,
- Å følge vanlige ordensregler og rimelige påbud som utleieren har fastsatt til sikring av god husorden,
- Å ikke bruke lokalene til annet formål enn avtalt,
- Å ikke foreta forandringer i lokalene eller på eiendommen uten utleiers samtykke,
- Straks å varsle utleier om skade på eiendommen som må utbedres uten opphold,
- Å gi utleier eller dennes representant adgang til eiendommen for tilsyn og for vedlikehold, reparasjoner m.v.

Dyrehold
Selv om utleier har forbudt dyrehold, kan leieren holde dyr dersom gode grunner taler for det, og dyreholdet ikke er til ulempe for utleieren eller andre brukere av eiendommen.

Fremleie
Fremleie betyr at leieren leier ut lokalene til en annen. Hovedregelen er at fremleie ikke kan skje uten samtykke fra utleier.

Fra dette er det noen unntak: De som leier en bolig og selv skal bo der, kan fremleie en del av boligen (for eksempel en hybel) dersom utleier godkjenner dette. Utleier kan imidlertid ikke nekte å godkjenne dette med mindre fremleiers (den som leier fra leieren) forhold gir saklig grunn til det. Leier kan også med utleiers samtykke fremleie bolig i inntil to år ved midlertidig fravær som skyldes arbeid, sykdom, militærtjeneste, utdannelse eller andre tungtveiende grunner. Utleier kan bare nekte godkjennelse dersom fremleiers forhold gir saklig grunn til det.

Opptak i leiers husstand
Gifter leiere seg, har han rett til å ta opp ektefellen i sin husstand. Det samme gjelder samboer. Leieren har også rett til å ta opp sine egne, samboers eller ektefelles slektninger i rett opp eller nedstigende linje (foreldre og barn) samt fosterbarn i husstanden. Ønsker leier å ta opp andre personer i husstanden, kreves utleiers samtykke. Godkjennelse kan bare nektes dersom vedkommende persons forhold gir saklig grunn til det.

Leierens død
Dør leiere, har følgende personer rett til å tre inn i leieforholdet:
- Leiers ektefelle (evt. registrerte partner) som bor i boligen,
- Leiers slektninger i rett opp eller nedstigende linje (foreldre og barn) som hadde felles husstand med leieren i de siste seks månedene før dødsfallet,
- Enkelte andre som ved dødsfallet hadde felles husstand med leieren (f. eks. samboere).

Ønsker flere av disse å tre inn, har gjenlevende ektefelle fortinnsrett.

Leiers separasjon, skilsmisse m.v.
Hvis leieren forlater ektefellenes felles bolig, har den annen ektefelle rett til å tre inn i leieavtalen. Den ordningen om bruksretten til ektefellenes felles bolig som blir fastsatt eller avtalt ved separasjon eller skilsmisse, er bindende for utleieren.

Tidsubestemte leieavtaler
En leieavtale som ikke er inngått for en bestemt tid, er å anse som tidsubestemt.

En tidsubestemt avtale kan sies opp av leieren.

En tidsubestemt avtale kan også sies opp av utleieren. Gjelder leieavtalen bolig, gjelder det imidlertid viktige begrensninger. Utleieren kan bare si opp avtalen hvis
- han selv eller noen som tilhører hans husstand skal bruke husrommet som bolig,
- riving eller ombygging gjør at boligen må fravikes,
- leieren har misligholdt leieavtalen (for eksempel ikke har betalt husleie),
- det foreligger en annen saklig grunn til å si opp leieavtalen.

Disse begrensningene gjelder ikke ved utleie av enkelte boligrom der leieren har adgang til en annens bolig, for eksempel utleie av hybel.

Oppsigelsesfristen er tre måneder og gjelder fra utløpet av en kalendermåned. Det er adgang til å avtale annen oppsigelsestid. Er det utleieren som sier opp, må oppsigelsen være skriftlig og skal begrunnes. Dessuten må det i oppsigelsen opplyses at leieren kan protestere til utleieren innen en måned etter at oppsigelsen er mottatt. Oppsigelsen skal dessuten opplyse om at dersom leieren ikke protesterer innen fristen, taper leieren sin rett til å påberope seg at oppsigelsen er i strid med loven, jf. § 9-8 første ledd annet punktum, og at utleieren i så fall kan begjære tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2 tredje ledd bokstav c.

Tidsbestemte leieavtaler
En tidsbestemt leieavtale gjelder for en bestemt tid. Gjelder leieavtalen bolig, er det ikke adgang til å inngå tidsbestemt leieavtale for kortere tid enn tre år.

I noen tilfeller kan minstetiden likevel settes til ett år. Dette gjelder
- hvis avtalen gjelder lofts- eller sokkelbolig i enebolig og utleieren bor i samme hus,
- hvis avtalen gjelder leilighet i tomannsbolig og utleier bor i samme hus,

Det er også adgang til kortere leietid dersom
- husrommet skal brukes som bolig av utleieren selv eller noen i hans husstand,
- utleieren har en annen saklig grunn for tidsavgrensningen.

Disse to siste unntakene kan bare påberopes dersom leieren senest ved inngåelsen av leieavtalen skriftlig har blitt gjort kjent med grunnen til tidsavgrensningen og husrommet ved utløpet av den avtalte leietiden skal brukes i samsvar med den oppgitte grunnen.

Hvis en tidsbestemt leieavtale er inngått i strid med lovens bestemmelser, anses den som en tidsubestemt avtale.

Bestemmelsene her gjelder ikke hvis utleieren leier ut sin egen bolig ved midlertidig fravær på inntil fem år.

Når en tidsbestemt leieavtale opphører, skal leieren stille husrommet til utleiers disposisjon.

Tilsidesettelse av utleiers oppsigelse
Leieren kan protestere skriftlig mot oppsigelse fra utleieren. Dette må i tilfelle gjøres innen en måned. Gjør han ikke dette, taper han retten til å påberope at oppsigelsen er i strid med loven.

Har leieren protestert, må utleieren reise søksmål mot leieren innen tre måneder. Gjøres ikke dette, faller oppsigelsen bort. Byrden med å reise søksmål er således lagt på utleieren. Reises det søksmål, skal retten prøve om oppsigelsen er lovlig. Oppsigelsen skal av retten settes til side dersom retten ut fra en vurdering av begge parters forhold finner at den vil virke urimelig. Retten kan likevel ikke sette en oppsigelse til side dersom oppsigelsen skyldes vesentlig mislighold fra leierens side (for eksempel manglende betaling av husleie eller ødeleggelse av eiendommen).


Manglende betaling av husleien
Som vi har vært inne på ovenfor, kan manglende betaling av husleien være grunnlag for oppsigelse fra utleieren. Utleieren kan imidlertid også heve leieavtalen hvis leieren vesentlig misligholder sin plikt til å betale leie. Heving kan skje med umiddelbar effekt og innebærer at leieforholdet bringes til opphør. Plikten må imidlertid være vesentlig misligholdt; det er ikke nok at leien er litt forsinket.

Beskadigelse av eiendommen
Hvis leieren til tross for skriftlig advarsel fra utleieren i vesentlig grad forsømmer sin vedlikeholdsplikt eller opptrer på en måte som er til alvorlig sjenanse for utleieren, eiendommen eller andre brukere, kan utleieren heve leieavtalen.

Tilbakelevering av husrommet
Når leieforholdet opphører, skal leieren stille husrommet med tilbehør til utleiers disposisjon. Hvis ikke annet er avtalt, skal det være ryddet, rengjort og i samme stand som ved overtakelsen bortsett fra den forringelsen som skyldes alminnelig slit og elde. Fast inventar som leieren har brakt inn i husrommet, tilfaller utleieren hvis utskilling ville medføre uforholdsmessige omkostninger eller urimelig verditap.

Utkastelse
Oppsigelse fra utleier er grunnlag for tvangsfravikelse etter tvangsfullbyrdelsesloven § 13-2, tredje ledd bokstav c når oppsigelsen fyller kravene i husleieloven og leieren ikke har protestert skriftlig til utleier innen fristen på en måned eller når utleieren har reist sak mot leieren og retten ikke har satt oppsigelsen til side.

Betales ikke leien, kan utkastelse etter tvangsfullbyrdelsesloven også kreves av utleier dersom det er inngått skriftlig avtale mellom partene om at tvangsfravikelse kan kreves når leien ikke er betalt. Før dette kan skje, må utleier sende varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Det skal gå fram av dette varselet at tvangsfullbyrdelse kan unngås dersom leien med renter, utenrettslige inndrivingskostnader, sakskostnader og forfalt leie fram til betalingstidspunktet blir betalt før fullbyrdelsen gjennomføres.

Grunnlag for utkastelse er også skriftlig avtale om leie for en bestemt tid som inneholder vedtakelse av at tvangsfravikelse kan kreves når leietiden er løpt ut.

Leiekontrakter
Før man leier, men i særlig grad før man leier ut en bolig, er det viktig å tenke nøye gjennom hvilken avtale som skal inngås. Man får kjøpt flere typer leiekontrakter for utfylling i en bok og papirhandel. Du finner også leiekontrakt på nettet ved å benytte Paragrafens Jussguide > Juridiske blanketter.

Husleieloven
Vi har bare behandlet noen hovedlinjer i denne artikkelen. Du finner flere detaljer ved å lese lov om husleieavtaler.
Siste saker
Mest lest