Tvangssalg av fast eiendom - del I: Innledningen

(Skrevet 18.05.2003)

Skyldnerens eiendom kan bli tvangssolgt dersom skyldneren misligholder pantsikret gjeld. I denne artikkelen gir vi en oversikt over hvordan tvangssalg innledes.Hva er tvangssalg?
Når en eiendom blir tvangssolgt, betyr det at den selges ved namsmyndighetene etter begjæring fra en eller flere kreditorer som har pant i eiendommen. Dette skjer når skyldneren har misligholdt pantegjelden, normalt fordi han ikke har klart å betale. Det som kommer inn ved salget, fordeles mellom dem som har pant i eiendommen etter pantets prioritet. Blir det penger igjen, tilfaller disse skyldneren. Reglene om tvangssalg finner man i tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11.

Når kan tvangssalg kreves?
Det er kreditorer som har registrert pant i eiendommen som kan kreve tvangssalg. Pant registreres ved tinglysing i grunnboken.

Før det kan begjæres tvangssalg, må det foreligge et tvangskraftig tvangsgrunnlag.


De viktigste tvangsgrunnlagene for tvangssalg er:

  • Registrert avtalepant. Ved større låneopptak, for eksempel til finansiering av bolig, gis det vanligvis lån mot pant i fast eiendom. Skyldneren undertegner dokumenter som registreres i grunnboken.
  • Registrert utlegg. Utlegg er et ledd i gjeldsinndrivelse. Utleggspant i fast eiendom gir kreditor pant i skyldnerens eiendom. Utleggspantet registreres i grunnboken.
  • Lovbestemt panterett for skatt eller avgifter til stat eller kommune eller for sameiets krav etter sameierforholdet i seksjonssameier og annen registrert lovbestemt panterett. Kommunene har for eksempel lovbestemt panterett for vann- og kloakkavgift og avfallsgebyr.


Kravet mot skyldneren må ha forfalt og kravet må være misligholdt før tvangsdekning kan kreves.

Dessuten må kreditor som hovedregel sende skyldneren et varsel etter tvangsfullbyrdelsesloven § 4-18. Varselet kan tidligst sendes på forfallsdagen. I varselet må det stå at det vil bli begjært tvangssalg dersom kravet ikke blir oppfylt. Først når det har gått to uker etter at dette varselet er sendt, kan det begjæres tvangssalg. Man kan kjøpe skjema for varsel etter § 4-18 i en bok- og papirhandel.

For utleggspant kan varsel etter § 4-18 unnlates hvis det har gått to uker etter at underretning om utlegget ble sendt til saksøkte. Som hovedregel må tvangsgrunnlaget for utlegget ha blitt rettskraftig før tvangssalg kan begjæres. Er tvangsgrunnlaget for eksempel en dom, innebærer dette at alle ankemuligheter for skyldneren må være uttømt før tvangssalg kan begjæres på grunnlag av dommen.

Hvor sendes begjæringen?

Begjæring om tvangsdekning sendes til tingretten på det stedet hvor eiendommen som kreves tvangssolgt er registrert.

Det må benyttes fastsatt skjema til begjæringen. Begjæringen skal sendes inn i fem eksemplarer. Skjemaet kan kjøpes i en bok- eller papirhandel.

Hvem skal oppføres som saksøkt?
Begjæringen skal rettes mot den som etter grunnboken er eier av eiendommen. Antas det også å være andre eiere, for eksempel hjemmelshaverens ektefelle, rettes også begjæringen mot den eller de øvrige eierne. Er det ikke skyldneren som eier eiendommen, rettes begjæringen også mot skyldneren. Dette kan for eksempel være tilfelle dersom skyldnerens foreldre har stilt sin eiendom som sikkerhet for skyldnerens gjeld.

Hva omfatter begjæringen?
Det er viktig å angi presist hva begjæringen omfatter. Det vil svært ofte gjelde hele eiendomsretten til ett eller flere gårds- og bruksnummer. Det kan imidlertid tenkes at det bare er skyldnerens ideelle andel av eiendommen som er gjenstand for tvangssalget. Dette kan for eksempel være tilfelle hvis skyldneren eier en ideell halvdel av eiendommen og ektefellen eier den andre ideelle halvdelen. Kreditorene kan da bare få utlegg i skyldnerens ideelle halvdel for skyldnerens gjeld. I andre tilfeller gjelder begjæringen festeretten med påstående bygninger eller en seksjon i et sameie.

Hva skal opplyses i begjæringen?
Tvangsfullbyrdelsesloven § 5-2 og § 11-6 regulerer dette. Kravets størrelse må oppgis. Er kravet delvis nedbetalt i forhold til beløpet som er oppgitt i for eksempel en pantobligasjon, må det gjøres fradrag for foretatte nedbetalinger. Tilleggskrav føres opp særskilt og skal grunngis. Tilleggskrav vil normalt være krav på renter – innenfor lovens rammer – og saksomkostninger. Panteloven § 1-5 regulerer i hvilken utstrekning slike krav er sikret ved pant. Pantet sikrer rentekrav som er opptjent senere enn to år før tvangsdekning begjæres, men ikke eldre rentekrav.

Det må sendes inn kopi av tvangsgrunnlaget (for eksempel pantobligasjonen) eller originaldokumentet.

Det skal legges ved panteattest over vedkommende eiendom. Denne innhentes fra tingretten. Attesten må ikke være eldre enn tre måneder. Attesten må også være utstedt tidligst ved registreringen av den panteretten som gir grunnlag for tvangssalget.

Begjæringen skal undertegnes enten av rekvirentens prosessfullmektig eller en som kan opptre på vegne av rekvirenten som partsrepresentant under tvangsfullbyrdelsen.

Foreløpig prøving av begjæringen
Når begjæringen kommer inn til tingretten, foretas det en foreløpig prøving av begjæringen. Er ikke begjæringen riktig og fullstendig utfylt, blir det satt frist for at rekvirenten kan rette begjæringen. Kan ikke feilen rettes eller blir den ikke rettet, blir begjæringen avvist.

Finner tingretten etter en foreløpig prøving at begjæringen kan tas til følge, settes det i gang en prosess med foreleggelse av begjæringen.

Foreleggelse for saksøkte
Retten lar begjæringen forkynne for den eller de saksøkte. Forkynning skjer via hovedstevnevitnet eller ved postforkynnelse slik at skyldneren skal sende inn en kvittering på at han har mottatt begjæringen. Skyldneren gis en frist på en måned for å uttale seg om forhold av betydning for gjennomføringen av tvangssalget. Han gjøres også oppmerksom på hvilke kostnader som har påløpt og på at tvangssalg kan unngås dersom kravet blir betalt innen en måned. Skyldneren gjøres samtidig kjent med sin rett til å kreve erstatningsbolig etter tvangsfullbyrdelsesloven § 11-12. Krav på erstatningsbolig må i tilfelle fremsettes innen fristen for uttalelse.

Foreleggelse for andre
Antas det at eiendommen kan være eiet av noen som ikke er saksøkt – helt eller delvis – kan begjæringen forkynnes også for dem.

Er skyldneren gift og begjæringen gjelder eiendom som tjener som bolig for ektefellen, underrettes også vedkommende ektefelle selv om vedkommende ikke antas å være medeier i eiendommen. Andre myndige personer i saksøktes husstand som retten kjenner til, skal også underrettes. Dette kan for eksempel være samboer, voksne barn som bor hjemme eller foreldre som bor hos saksøkte. Det er ikke noe krav om at eventuelle leieboere skal underrettes hvis de ikke tilhører eierens husstand.

Beslutning om gjennomføring
Når de som begjæringen er forelagt for har uttalt seg, eller fristen for å uttale seg har gått ut uten at de har latt høre fra seg, treffer tingretten avgjørelse om hvorvidt tvangssalget skal gjennomføres.

Les også:
Tvangsfullbyrdelsesloven kapittel 11
Forskrift om bruk av skjemaer ved begjæring om tvangsdekning