Sameie

(Skrevet 19.09.2002)

Sameie foreligger når noen eier noe sammen. Rettsforholdet mellom dem er regulert av sameieloven.Hva er sameie?
Sameie foreligger når noen eier noe sammen. Typiske eksempler er at to ektefeller eller samboere eier sin felles bolig sammen eller at noen naboer har gått sammen for å kjøpe en snøfreser de eier sammen. Et annet eksempel er at tre søsken sammen eier en verdifull fritidseiendom som de har arvet etter sine foreldre.

Rettsforholdet mellom sameierne er regulert av sameieloven av 18. juni 1965. Denne loven får anvendelse når flere eier noe sammen på en slik måte at retten deres er regnet i delings- eller forholdstall. A eier for eksempel 2/4, mens B og C eier 1/4 hver. Det fremgår uttrykkelig av ekteskapsloven § 31 at loven får anvendelse for ting som eies i sameie mellom ektefeller.

Driver noen en økonomisk virksomhet sammen og har personlig ansvar for gjelden i virksomheten, er det selskapsloven og ikke sameieloven som får anvendelse. For selveierleiligheter er det eierseksjonsloven som anvendes.


Bestemmelsene i sameieloven gjelder bare hvis ikke annet er avtalt eller følger av særlige rettsforhold. (Sameieloven § 1 og ekteskapsloven § 31).

Det vanlige er at det er personer som eier noe sammen. Det kan imidlertid også tenkes at en sameiepart ligger til en eiendom. To eiendommer eier for eksempel et jordstykke mellom eiendommene sammen. I slike tilfeller snakker vi om realsameie.

Partsforholdet
Hvor stor andel den enkelte har i sameiet, beror på hva som er avtalt eller omstendighetene som forelå da sameiet ble stiftet (den ene betalte for eksempel 3/4 av kjøpesummen da gjenstanden ble kjøpt, mens den andre betalte 1/4). I mangel av holdepunkter for annet, følger det av sameieloven § 2 at sameierne skal anses for å ha like store andeler.

Bruk og utnytting av tingen
Hver av sameierne har rett til å bruke tingen til det den er ment for eller er vanlig brukt til og annet som samsvarer med tiden og forholdene. Ingen må benytte tingen i større utstrekning enn det som svarer til vedkommendes part. Den må heller ikke benyttes på en måte som unødvendig og urimelig er til skade for de andre sameierne (sameieloven § 3).

En sameier skal være varsom når han bruker tingen. Etter bruk skal han sørge for opprydning, rengjøring og annet som hører til (sameieloven § 8).

I mange tilfeller vil det være fornuftig å treffe nærmere avtale om bruken. Søsken som eier en fritidseiendom ved sjøen sammen kan for eksempel avtale at hvilke uker på sommeren den enkelte skal kunne bruke eiendommen.

Blir man ikke enige, har en sameier etter sameieloven § 14 rett til å få bruksdeling fastsatt ved skjønn ved den stedlige tingrett. En avgjørelse gjelder maksimalt for 10 år.

Vedlikehold, utgifts- og inntektsdeling
Sameierne har krav på at gjenstanden blir holdt forsvarlig ved like (sameieloven § 8).

Eiendomsskatt, avgifter og lignende faste eller nødvendige utgifter på tingen deles mellom sameierne i forhold til sameierbrøken. Det samme gjelder andre vanlige utgifter så langt alle eierne har like stor nytte av dem. Kostnader ut over dette skal deles mellom sameierne etter nytten de har av kostnaden. Er det for eksempel bygget hundegård på et landsted som er i sameie, fordeles kostnadene mellom de av sameierne som benytter hundegården. (Sameieloven § 9).

Inntekter, for eksempel inntekter ved utleie av eiendommen), deles etter partsforholdet hvis ikke annet er avtalt. Den som for eksempel eier 3/4 av eiendommen, får også 3/4 av inntektene (sameieloven § 9).

Utløsning ved misbruk
En sameier som varig og til tross for advarsler misbruker sin stilling som sameier, kan utløses av de øvrige. Dette gjelder ikke ved realsameie. Krav om utløsning avgjøres ved dom (sameieloven § 13).

Flertallsvedtak
Det kan treffes bestemmelse om styring og utnyttelse av sameiegjenstanden ved flertallsvedtak. Det kan for eksempel bestemmes ved flertallsvedtak hvilke vedlikeholdsarbeider som skal utføres på gjenstanden. Det er tilstrekkelig med simpelt flertall (over 50 %). Det stemmes etter andeler man eier i sameiet. Flertallet kan også velge et styre til å sørge for at gjenstanden blir hensiktsmessig styrt og utnyttet.

Det kan ikke treffes flertallsvedtak om annen utnyttelse enn det gjenstanden er egnet eller skikket til. Flertallet kan heller ikke bestemme at gjenstanden skal selges, pantsettes eller leies ut for mer enn 10 år. De nærmere reglene om flertallsvedtak finner en i sameieloven §§ 4 – 7.

Les også vår artikkel om salg av andeler i sameie og oppløsning av sameie.

Les lov om sameie.